Oleh.: Khairul Mahalli- Wakil Ketua Umum Formas
Mabesnews.com-Medan-Kondisi daya beli masyarakat terhadap perumahan rakyat (subsidi) pada tahun 2025 menunjukkan dinamika yang kontradiktif.
Pada satu sisi ada ambisi besar dari pemerintah, namun di sisi lain terdapat tekanan ekonomi yang nyata pada kantong masyarakat.
Berdasarkan data hingga kuartal IV-2025, berikut adalah analisis mendalam mengenai daya beli perumahan rakyat:
1. Tantangan Utama: Pelemahan Daya Beli Riil
Meskipun pemerintah menyediakan kuota FLPP yang besar (350.000 unit), daya beli masyarakat, khususnya kelas menengah bawah dan MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah), mengalami tekanan berat
Kondisi tersebut akibat Inflasi dan biaya hidup: Kenaikan harga kebutuhan pokok dan biaya energi menyerap porsi pendapatan yang seharusnya digunakan untuk cicilan rumah.
Efek PPN 12%:
Kenaikan PPN menjadi 12% di awal tahun 2025 memberikan efek domino pada harga material bangunan dan biaya jasa, yang secara psikologis membuat calon pembeli lebih menahan diri (wait and see).
* Indeks Keyakinan Konsumen (IKK): Data Bank Indonesia (BI) menunjukkan IKK sempat turun ke level 115 pada September 2025 sebelum sedikit membaik di akhir tahun, mencerminkan keraguan masyarakat untuk mengambil komitmen jangka panjang seperti KPR.
2. Hambatan Baru: Fenomena “Paylater” dan Pinjol.Salah satu data paling mencolok di tahun 2025 adalah tingginya angka penolakan KPR (rejection rate) oleh perbankan yang mencapai 75% hingga 80%.
* Penyebab: Banyak calon pembeli rumah subsidi memiliki skor kredit yang buruk di SLIK OJK akibat tunggakan pinjaman online atau paylater.
* Dampak: Masyarakat secara pendapatan mungkin mampu mencicil rumah subsidi, namun secara administrasi perbankan mereka dianggap tidak layak kredit (unbankable).
3. Suku Bunga dan Insentif Pemerintah
Untuk menjaga agar daya beli tidak benar-benar ambruk, pemerintah melakukan beberapa intervensi:
* Suku Bunga Tetap 5%: Kepastian bunga FLPP tetap di angka 5% menjadi satu-satunya “jangkar” yang menjaga cicilan tetap di kisaran Rp1 juta – Rp1,5 juta per bulan.
* PPN DTP: Perpanjangan PPN Ditanggung Pemerintah hingga 100% untuk rumah di bawah harga tertentu sangat membantu mengurangi biaya akad di awal.
* Program 3 Juta Rumah: Inisiatif ini mendorong pembangunan di lahan-lahan murah milik pemerintah/BUMN untuk menekan harga jual agar tetap terjangkau meski harga tanah swasta naik.
4. Perubahan Perilaku Konsumen
Akibat keterbatasan dana, terjadi pergeseran tren:
* Rumah Mikro: Permintaan meningkat pada unit dengan luas di bawah 21 m^2 karena harganya yang paling masuk akal bagi kantong MBR.
* Lokasi Lebih Jauh: Konsumen semakin realistis dengan memilih hunian yang sangat jauh dari pusat kota demi mendapatkan harga subsidi, asalkan memiliki akses transportasi publik (KRL/LRT).
Kesimpulan: Daya beli masyarakat terhadap perumahan rakyat di tahun 2025 berada pada posisi “berminat namun terbatas”. Minat tetap tinggi karena kebutuhan akan rumah adalah primer, namun kemampuan eksekusi terhambat oleh beban utang konsumtif (pinjol/paylater) dan kenaikan biaya hidup.(editor bay)
